Categoría: Abogado Inmobiliario

El juicio especial de desahucio ¿Qué es y cuándo procede?

El juicio de desahucio procederá cuando se reclama la desocupación de un inmueble por falta de pago de más de dos mensualidades.

La posibilidad de reclamar las rentas vencidas en el juicio sumario de desahucio.

Podrá reclamarse el pago de las rentas vencidas y las que se sigan venciendo hasta que tenga verificativo el lanzamiento.

Exhibición del contrato de arrendamiento o su equivalente en la demanda de juicio de desahucio.

A la demanda de juicio especial de desahucio se acompañará el contrato de arrendamiento o documento justificativo del mismo.

Auto de ejecución a la demanda de juicio especial de desahucio.

Al admitirse la demanda, el Juez ordenará requerir al arrendatario para que en el acto de la diligencia justifique estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas o haga pago de ellas. No haciéndolo se le prevenga que dentro de treinta días, si el inmueble es para habitación, o de sesenta días si es para giro mercantil o industrial, o de noventa días si fuere rústico, proceda a desocuparlo, apercibido de lanzamiento a su costa si no lo efectúa.

Estos plazos se computarán por días naturales y son irrenunciables.

En el mismo acto se le emplazará para que dentro de cinco días ocurra a exponer las excepciones que tuviere.

Requerimiento de embargo de bienes en el juicio civil de desahucio.

Si lo pide el actor, en el acto de requerimiento se ordenará que se embarguen bienes para garantizar las rentas vencidas.

Domicilio del arrendatario en el también conocido como juicio de arrendamiento por no pago de renta.

Será domicilio legal para hacer el requerimiento, el inmueble arrendado.

El procedimiento de requerimiento y emplazamiento en el también conocido como juicio de arrendamiento.

Si en el acto de la diligencia exhibe el arrendatario el importe de las rentas reclamadas, se suspenderá la diligencia, se mandará entregar al actor y se dará por terminado el procedimiento.

Exhibición de justificantes de pago de rentas en el también conocido como juicio para desalojar a un inquilino.

Si exhibiere recibos u otros justificantes de pago de las rentas reclamadas, después de hacer constar esa circunstancia en el acta y agregar los justificantes, se le emplazará.

Pago de rentas caídas en el juicio por desahucio.

Si en el plazo fijado para el desahucio, exhibe el inquilino el importe de las rentas debidas, dará el Juez por terminado el juicio, sin condenación en costas.

Exhibición de rentas extemporánea en el juicio de lanzamiento.

Si la exhibición del importe de las pensiones se hace fuera del plazo señalado para el desahucio, también se dará por concluida la providencia de lanzamiento, pero se condenará al inquilino al pago de las costas causadas.

Excepciones oponibles en la contestación de demanda de juicio de desahucio.

En los juicios de desahucio, son oponibles toda clase de excepciones. Pero para no pagar la renta, sólo serán admisibles las fundadas en el hecho de que al arrendatario se le impida el uso total o parcial; por razones de caso fortuito o fuerza mayor, o por reparaciones ordenadas por el arrendador. No serán admitidas las defensas y excepciones que oponga, si no se acompañan con sus pruebas.

Son improcedentes la reconvención y la compensación.

En caso de ser admitidas las excepciones del demandado en el también conocido como juicio por impago de alquiler.

En caso de que se admitan excepciones, con ellas se mandará dar vista al actor por tres días, quien en ese plazo podrá ofrecer pruebas.

Conclusión del juicio por documentos no objetados en el juicio de desahucio.

Si en el plazo de desahogo de la vista sobre las excepciones, el actor no objeta los documentos con los que el arrendatario pretende justificar el pago de las rentas, se dará por concluida la providencia.

Audiencia de pruebas, alegatos y sentencia en el juicio especial de desahucio.

El Juez, transcurrido el plazo de la vista, citará a una audiencia de desahogo de las pruebas admitidas, de alegatos y sentencia, que se efectuará antes del vencimiento del plazo fijado para el lanzamiento.

Apelación de la sentencia en el juicio sumario de desahucio.

La sentencia que decrete el desahucio será apelable sin efecto suspensivo y se ejecutará sin necesidad de otorgamiento de garantía. La que lo niegue, será apelable con efecto suspensivo.

Diligencia de lanzamiento en el también conocido como juicio de arriendo.

La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado, en su defecto, con quien se encuentre en el inmueble arrendado, y no habiendo ninguna persona se procederá a su práctica, rompiendo las cerraduras en caso necesario. Los muebles u objetos que se encuentren, si no hubiere persona de la familia del inquilino que los recoja, u otra autorizada para ello, se remitirán por inventario a disposición de la Presidencia Municipal o algún almacén de depósito, dejándose constancia en autos.

Vía de apremio en el sumario de desahucio.

Ejecutado el lanzamiento, y en caso de que se hayan embargado bienes, previa liquidación de las rentas adeudadas, se procederá en la vía de apremio.

Juicio Reivindicatorio ¿Qué es?

La Acción Reivindicatoria o Juicio Reivindicatorio es obtener la posesión de un bien de la cual se ha perdido y se tiene la propiedad y su propósito es declarar que el actor (quien inicia la demanda reivindicatoria) tiene dominio sobre él y entonces dicho bien sea entregado por el demandado con sus frutos y accesiones.

Declinación de la acción reivindicatoria de bienes.

El tenedor del bien puede declinar la responsabilidad del juicio designando al poseedor que se dice ser a título de dueño.

Pérdida de la posesión en la acción reivindicatoria de la propiedad.

El poseedor que niegue la posesión la perderá en beneficio del demandante (quien inicia la demanda de acción reivindicatoria).

Legitimación pasiva en el Juicio Reivindicatorio de bienes.

Pueden ser demandados en reivindicación, aunque no posean el bien, el poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó de poseer, y el que está obligado a restituir el bien o su estimación si la sentencia fuere condenatoria.

El demandado que paga la estimación del bien puede ejercitar, a su vez, la reivindicación.

Preguntas frecuentes sobre el Juicio Reivindicatorio.

¿En qué consiste la acción reivindicatoria?

Esta consiste en regresar la posesión de un bien al propietario de dicho bien que la perdió.

¿Cuándo Procede un juicio reivindicatorio?

Procede el juicio reivindicatorio cuando el propietario de un bien pierde su posesión por alguna situación.

¿Qué elementos se tienen que acreditar en la acción reivindicatoria?

Los elementos a acreditar en la acción reivindicatoria son: 1) acreditar la propiedad del bien reclamado; 2) Demostrar la posesión del demandado de la cosa perseguida; 3) Justificar la identidad de la cosa.

¿Cuánto tiempo dura un proceso reivindicatorio?

El tiempo dependerá del caso en particular y carga laboral del juzgado, lo que puede agilizar o dilapidar el proceso del Juicio Reivindicatorio con una posible aproximación de 6 a 12 meses.

¿Qué juez es competente para un proceso reivindicatorio?

El juez competente a conocer de un asunto de acción reivindicatoria es en materia Civil y de existir en el lugar de residencia este puede ser de cuantía menor o mayor.

¿Quién puede ejercer la acción reivindicatoria?

Tendrá la facultad de ejercicio de este derecho, aquel que a título de propietario haya perdido la posesión de un bien.

¿Qué es el juicio de Usucapión?

Es la prescripción adquisitiva de buena fe o mala fe sobre un inmueble, que permite adquirir la propiedad de los bienes mediante la posesión de los mismos durante el tiempo y con ciertas condiciones establecidas.

Requisitos para el juicio de usucapión.

Estos son los elementos necesarios para que el juicio de usucapión pueda ser procedente:

I. La posesión.

I.I. Esta debe ser en concepto de propietario (Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de propietario del bien poseído puede producir la usucapión debiendo estar fundada en justo título).

I.II. Pacífica.

I.III. Continua.

I.IV. Pública.

II. La superficie del inmueble tendrá que ser igual o menor a doscientos metros cuadrados.

III. El valor del bien no exceda lo establecido en el artículo 3 fracción XL inciso B), del Código Financiero del Estado de México y Municipios.

IV. Que el juicio de usucapión de los bienes inmuebles, sea promovido contra el que aparezca como propietario en el Registro Público de la Propiedad.

Como procederá la posesión en el juicio de usucapión.

El poseedor de un bien puede usucapir, tomando en cuenta el tiempo que la posee y el de quien la adquirió.

Tiempo necesario para usucapir un inmueble.

Los bienes inmuebles pueden ser susceptibles de adquirirse por usucapión en:

I. Cinco años, si la posesión es de buena fe o cuando los inmuebles hayan sido objeto de una inscripción de posesión.

II. Diez años, cuando se posean de mala fe.

Se aumentará en una tercera parte al tiempo señalado en los puntos anteriores, si se demuestra, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo.

Casos en los que no procede el juicio de usucapión.

El juicio de usucapión no sera viable en los siguientes casos:

I. Por la posesión adquirida por medio de un delito.

II. Entre ascendientes y descendientes, durante la patria potestad.

III. Entre cónyuges.

IV. Contra los incapacitados, mientras no tenga representante legal.

V. Entre los incapacitados y sus tutores o curadores mientras dure la tutela.

VI. Entre los copropietarios o coposeedores respecto del bien común.

VII. Contra los que se ausenten del Estado por comisiones de servicio público.

VIII. Contra los militares en servicio activo que se encuentren fuera del Estado.

IX. Contra bienes inmuebles del Estado y municipios.

X. Cuando se pretenda la fusión de predios, sin que al efecto se hayan cumplido los requisitos que para estos casos prevé la ley administrativa de la materia y sus reglamentos.

Casos que interrumpen el proceso de usucapión de un inmueble.

Esto sucede cuando algo suspende los plazos necesarios para el usucapión, como puede ser:

I. Si el poseedor es privado de la posesión del bien por más de un año.

II. Por la interposición de demanda o interpelación hecha al poseedor, con motivo de la posesión.

Se considerará como no interrumpido el plazo para el usucapión, si el actor desistiese de ella o fuese desestimada su demanda.

III. Por reconocimiento del poseedor del derecho de la persona contra quien opera el usucapión.

Sobre la sentencia que declara el usucapión.

Finalizado el juicio y una vez que el juez emita sentencia ejecutoria que declare procedente la acción de usucapión, esta deberá ser inscrita en el Instituto de la Función Registral.

Preguntas frecuentes sobre el juicio de usucapión.

¿Cuáles son los requisitos para el usucapión?

Para que el juicio de usucapión pueda ser procedente este deberá contar con los siguientes requisitos: la posesión, la superficie, el valor del bien y el juicio debe ser promovido contra quien aparece como propietario en el Registro Público de la Propiedad.

¿Cuánto tiempo dura un proceso de usucapión?

Este puede durar de 5 años si la posesión es de buena fe y 10 años si la posesión es de mala fe.

¿Cuánto tiempo dura un juicio de usucapión?

El tiempo dependerá del caso en particular, pero es posible que tenga una duración de 1 año 6 meses a 2 años.

¿Cuándo no procede el usucapión?

El juicio de usucapión no procede cuando: la posesión es por un delito, entre familiares en línea recta, cónyuges, incapaces y más como lo menciona nuestro artículo.

¿Qué costo tiene un juicio de usucapión?

El costo de un juicio de usucapión dependerá del caso en particular, pero si esta buscando los mejores servicios de representación legal y adicional económicos de clic aquí.

¿Cuándo aplica el juicio de usucapión?

Este es aplicable cuando su caso cuente con los elementos mencionados en este artículo, como son el tiempo y requisitos.

¿Qué sigue después del juicio de usucapión?

Finalizado el juicio de usucapión el siguiente paso sería inscribir la sentencia ejecutada en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué es el usucapión de mala fe?

¿Se puede usucapir un bien mueble y cuál sería el plazo?

Si claro que se puede y el plazo para usucapir los muebles es de tres años, si son poseídos de buena fe y de cinco años en caso contrario.

¿El gobierno puede usucapir un bien?

Si por supuesto, el Estado, los Municipios y las demás entidades de derecho público, se considerarán como particulares para usucapir bienes; pero sus bienes inmuebles propios serán imprescriptibles y no podrán ser objeto de usucapión.

¿Se puede Renunciar al tiempo transcurrido para usucapir?

Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar al tiempo transcurrido a su favor para el usucapión, pero no al derecho de usucapir para lo sucesivo. El abandono del derecho adquirido se tiene como renuncia tácita.

¿Existen terceros interesados en el juicio de usucapión?

Sí, los terceros interesados en que el usucapión se consume, pueden hacer valer el tiempo transcurrido objeto de la renuncia.